小产权房不是一个法律概念，它只是社会实践中人们形成的习惯用语。目前，所谓的“小产权房”，又称“乡产权房”，是指乡镇政府颁发的产权证，而不是国家颁发产权证书。因此，“小产权”实际上是“乡镇产权”，它并不构成真正的合法产权。更简单地说，“小产权”是一些村集体组织或开发商以新农村建设的名义出售建在集体土地上的房屋或由农民自己建造的“商品房”。

所谓“小产权房”是指农民集体土地上的房屋建设，土地出让金的支付和其他费用。产权证书不是由国家住房管理部门颁发，而是由乡镇政府或者乡政府颁发的，因此被称为“乡产权房”，又称“小产权房”。

目前，有两种类型的“小产权房”和“乡产权房”：一种是建在集体建设用地上，即建在“宅基地”上的房屋属于农村集体所有者。外村无法购买;二是集体企业土地或占用耕地的违法建设。

1、缺少“五证”，不能根据“五证”办理房产证。没有产权，不受法律保护。

2、拆迁安置困难，只有依法办理相关审批手续，就属于合法建筑。但是，不排除违反政府规定范围的非法建筑物如果与国家规划发生冲突，就要强制拆除，业主不得获得拆迁补偿费。

3、质量难以保证这些房屋价格便宜，房屋质量不受监督，一些开发商会偷工减料，存在安全隐患。这些房屋通常由土地所在的村庄开发。除了保证房屋质量和售后保修的困难外，在入住后物业管理也很容易出问题。

4、小产权不能抵押或上市转售，因为没有正式的产权证，小产权不能用作抵押或上市，这些也是买家在购买小产权房时需要注意的地方。

5、小产权不能抵押贷款小产权不能在房地产管理部门登记，所以你不能申请抵押等权利，没有其他权利相当于没有法定质押抵押给银行，银行贷款无法批准这意味着您需要一次性付款才能买房。