1、政策规定房屋贷款的最长年限

调控政策会直接影响房屋贷款的最长年限，当然每一个城市对于楼市的政策都不尽相同，想要深入的了解的话需要咨询所在地区的银行。

2、房产性质影响贷款年限

不同性质的房产，贷款的最长年限不同。就像普通住宅、商业项目、厂房等这几类房屋如果申请贷款的话，其最长的贷款年限都是不相同的。当然，对于这方面的相关规定，不同的城市也有不同的标准。

3、贷款年限受贷款人年龄的制约

在申请办理个人住房贷款时，借款人的年龄是重要的审核因素。按规定，年满十八周岁都可以申请办理个人住房贷款。一般来讲，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁（或70岁），不同地方不同银行的规定略有不同。银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。

4、贷款人的还款能力会影响贷款年限

一般情况下，高收入人群，银行可能会建议贷款年限相对短些；如果借款人收入情况相对较差，银行会建议贷款年限相对长一些。

5、房龄越老贷款年限就越短

在购买二手房时，贷款年限会受到房屋年龄的影响。房龄是从该房屋竣工交付之日开始算计算，一般情况下，房龄越老，贷款年限就越短。因为二手房是按照评估价来计算贷款额的，评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。

6、土地使用年限会影响贷款年限

土地使用年限还有多长时间到期也会影响到房贷的年限。一般情况下，房贷的贷款到期日不能超过土地使用的到期年限（不同的银行规定也不相同）。

一、土地使用年限

土地使用年限，是从开发商最早拿地时开始算起;房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算。购房者一定要查清所购房屋的土地使用年限，以免太短影响贷款年限。

二、房龄

房屋的“年龄”也是决定贷款年限的主要因素。超过20年房龄的二手房容易被银行拒贷。一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的年限较短。因为建造时间较久远的房屋，银行贷款时可控风险较大，因此贷款审批较谨慎。

三、借款人年龄

银行在评估房贷年限时，首选年龄为基础，在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之则越短。在商贷方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年;在公积金贷款方面，借款人年龄和贷款年限小于70年。

1、购房者年龄

一般银行对贷款人的年龄要求是在18-60岁，购房者的年龄越大，能够申请到的贷款年限就越短。

2、房龄

房龄是从该房屋竣工交付之日开始计算，房龄越老，贷款年限就越短。二手房贷款要求房龄加贷款年限之和不得超过30年、40年或者50年，具体要看各个银行的规定，以及房屋的具体状况，比如地段、价值等。

3、购房者的经济情况

银行在审批贷款的时候还会参考借款人的经济情况，审查借款人的收入，要确定借款人每月收入能足以偿还房贷月供，一般月供最高不能超过收入的50%。也就是说，如果购房者的收入比较低，按照这个标准计算，只能降低月还款额，延长贷款期限。

4、房屋产权

房产性质不同，房屋的产权年限也不同，一般而言，70年产权的房子，贷款年限≤30年；40年产权和50年产权的房子，贷款年限≤10年；私有产权转让房、拍卖房，贷款年限≤20年。