二手房交易流程是怎样的

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

二手房交易流程

1、买卖双方相约看房。

2、双方洽谈。了解房屋整体现状及产权状况。

3、检查房产权证、身份证等相关证件。

4、买卖双方网签合同。(卖方如有贷款，则先还贷款)

网上签约时，要注意房产状态为可售时再签约。

如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(但交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同。

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

5、交易中心资金托管，签字过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的房屋拒绝申请，禁止上市交易。

6.1贷款：买方托管首付并办理贷款――贷款审批完打入托管账户。对贷款的购房者来说在与卖房人签订房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核购房者的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定贷款额度，然后批准贷款，待双方完成产权登记变更，购房者领取产权证后，银行将贷款一次性发放。

6.2一次性付款：全部房贷买方存入托管账户。

7、纳税申报，缴纳税款。

8、办理权证。交易双方在房地产交易管理部门办理产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，购房者凭领取产权证通知单到发证部门申领新的产权证。

9、买方领取产权证;卖方领取房款。

10、水电煤讯、物业管理费交接、户口迁出。

11、二手房标准交易流程结束。

一般来说有以下八个步骤：

一、找房和看房

看房一般可以自己去找夜可以找中介，但现在二手房市场日渐成熟，一般来说都会去找一家中介带看。选择中介的时候一定要注意：要选择靠谱的中介，一般来说大的中介公司都比较靠谱。

二是要尽量选择你意向商圈、小区的中介。找房看房过程中需要重点关注以下几个维度： 交通位置、周边配套、楼盘住户、开发商和物业、户型、首付情况、楼层、产权问题。无论通过那种方式找房，都要特别重视房子的产权问题，因为房屋有大产权和小产权之分，还有是否抵押或纠纷等情况。

二、产权审核

在交易之前，买房要了解房屋情况，可以要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件，也可以看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等等，作为辅助证据以确认房屋产权归属。彻底审查卖方提供的房产证，确定房屋产权归属，抵押状态，以及有无因债务问题抵押或被查封等等情况。

切记：一定要查看产调，了解抵押情况、租赁情况、户口等相关内容。

三、交定金

确认房屋的产权没有问题后，买方就要交定金了。就目前的房价来说，这可不是小钱，一般5~10%左右，按最低5%来计算也是好几十万，哪怕是县城100万的房子也要5万定金，所以定金千万不要交给中介。交易过程中的资金按照规定应该存入银行第三方资金监管账号中。

这里也提醒大家：订金与定金的区别

“定金”是我国《担保法》规定的债权担保的一种形式。最高人民法院《关于适用〈人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”

“订金”只是一个习惯用语，而非法律概念，因为目前并没有关于订金的明文规定。“订金”与“定金”最本质的区别在于：订金不具备债的担保性质，收受订金的一方违约，只需返还所收的订金即可，无需双倍偿付。

四、赎房（如果房屋没有抵押贷款可忽略）

交定金的时候，风险在于买方，而下一步风险就到了卖方头上了。在买家缴纳定金后，卖方如果银行有抵押贷款，必须要进行赎楼，解除这套房子的抵押状态，还清银行贷款，确保这个房子的产权干净。因为处于抵押状态的房子是没办法交易的。

五、付首付

卖房把抵押的房子赎回后，这个时候买方就要支付首付了，注意这个首付和定金一样是必须支付给银行第三方监资金管账号的。台州房主就是倒在了这个环节，被中介忽悠直接把首付款支付给卖方了。首付资金打入监管账号后，双方必须签订正式购房合同。

签合同前需注意，如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

六、办按揭贷款（如果一次性付清可忽略）

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。

因为有可能贷款额度达不到预期，所以买家需要做好支付更多首付款的准备，否则交易不成将造成违约。合同中需要约定按揭批不下来的解决办法，无论怎么解决，卖方都会比较被动。有些甚至会打官司。

七、二手房过户

办理完按揭手续后，卖方过目按揭贷款协议后就可以确认过户了。完成过户手续之后，贷款的银行会自动到房管局办理抵押手续，一般5个工作日后放款给卖方，同时，之前在银行四方监管的所有资金也会同时交给卖方，交易完成。

八、交房

取得不动产证之后便可办理物业交割，也就是交房了。注意在办理物业交割时，卖房者要结清水电煤、有线电视、宽带、电话、供热、物业等费用，然后双方办理更名手续。

除有线电视证需要由卖家配合外，其他证件由买家携带不动产证以及身份证即可办理。最重要的是要携带不动产证和身份证到房屋所在地派出所核实卖家户口是否迁出，如未迁出，要预留户口迁出保证金。

九、放款

最后一步就是放款。银行拿到他项权证之后，会规定时间内给卖家放款，具体时间咨询贷款银行。至此，整个贷款买房流程才真正结束。相较于贷款买房，全款买房就简单很多，只有交公维、挂牌、网签，过户缴税，拿证以及交房四个流程，而且只需买卖双方到场。