营业税
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二手房营业税怎么算？
房屋是否满五年？是否唯一住房？根据所卖的房屋是否满五年减免营业税、是否唯一住房、评估价、购房者首次购房享受契税优惠等情况，缴纳如下：
1、测绘费1.36元/平方，买方；
2、评估费0.5%（评估额，允许浮动），买方；
3、契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%，超过140平或非首次3%，买方缴纳
4、所得税按全额的1%，由卖方承担，满五年唯一住房减免；
5、交易费6/平方,双方
6、工本费80元,买方(工本印花税5元)买方；
7、营业税5.6%卖方缴纳，普通住房满五年可减免。
免征房产营业税，两年怎么计算？
以最有利于纳税人的方式，买房按早，售房按晚
由于此次二手房新政对于个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，可以免征营业税，不少消费者关心，应该怎么计算“两年”这个时间？省地税部门相关负责人解释，虽然此次文件对于时间表述较为笼统，但配套文件对于时间的计算，事实上有很详细的解释。“可以理解为以最有利于纳税人的方式进行处理，售房按早，卖房按晚。”她表示，由于缴纳契税和拿到房本的时间不一，按照国税总局的规定，购买房子的时间，按照契税完税证明、房产证或其他凭证，哪个时间靠前算哪个；而对于卖房时间，则可以根据网签合同、契税完税证明、房本哪个靠后算哪个。“比如你2014年2月15日缴纳的契税，3月3日拿到的房本，你现在出售，地税部门就会根据2月15日计算你的购房时间，这样卖房者就正好可以享受到政策了。”
营业税五改二后，如何避税呢？
我在搜狐上看到了一篇文章，就是针对这个避税的额，可以作为参考看下：国五条”公布后，针对二手房交易征收差价20%个税的政策，网上传出了多个版本的避税攻略，并被疯狂传阅。那么网上盛传的所谓买二手房避税的五大奇招，也可以称作“避税五招”是否可行，存在什么样的法律风险？昨天本报记者采访了北京两位资深法官。两位法官表示，“避税五招”不仅不靠谱，而且都存在极大的法律风险。 “避税五招”之一先过户给子女 再上市销售网友总结出的买卖二手房避税第一招，是父母先将房子过户给儿女，再以儿女名义卖房避税。 网上还举例说明这第一招的运作过程：70多岁的杨老汉名下有一套60多平方米的房改房，杨老汉购买该房时的价格是5万元。目前这套房子的市场价值是100万元，如果按照当年5万元买下的价格，那么增值部分就达到了95万元，交20%的税就是19万元。 杨老汉到派出所开具子女关系证明之后，到房产局以100万元把房子卖给儿子。儿子根本不需要付购房款，就可以将房子归到自己名下，唯一需要交的就是契税和杨老汉的个人所得税。杨老汉将房子卖给儿子，合同价格为100万元，那么今后以儿子的名义将这套房子再次出售时，该房的增值底价就是100万元。如果杨老汉仍以100万元出售，那么就相当于无需缴纳个人所得税。如此操作，神不知鬼不觉地避开了20%的增值税。法官点评：这招存在四个法律风险那么这一避税招数是否可行呢？房山法院的卢涛法官称这一招存在四个方面的法律风险。首先，父母将自己名下的房子过户到子女名下后，子女就有权处置其名下的房产。如果子女将房子卖掉后不给老人卖房款，老人可能面临无房可住或者无钱养老的困境。其次，如果父母将房子卖给子女过户到子女名下，遇到子女离婚等家庭变故，房子有可能作为子女的夫妻共同财产进行分割，房屋的一半份额可能会落到他人名下。第三，房子过户到子女名下之后，如果遇到子女在外面有债务纠纷，其名下的房产可能会被法院查封甚至强制执行。最后，目前北京实行二套房、三套房限购措施，如果父母将房屋过户到子女名下而子女不能及时处置，遇到子女购房就会因为名下有房而受到限购政策的影响。“避税五招”之二签阴阳合同 做低交易价格“20%的税太重了，这下还不是满城都是阴阳合同啊!”针对二手房20%的计征个税，有网友表示阴阳合同将成为接下来二手房过户的“标准合同”。所谓的阴阳合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元、实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元的个税如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的增值税。法官点评：阴阳合同不受法律保护对此卢涛法官表示，阴阳合同不受法律保护，买房人今后再处置房产时，可能会承担更大的税负。 卢涛法官告诉记者，从法律上说，阴阳合同目的是逃避国家税收，其本身就是非法的，一旦买卖双方出现纠纷起诉到法院，法院不会保护假合同约定的内容。此外，按照目前所有税费都由买房人承担的市场“潜规则”，买房人用阴阳合同在这一次买房时少交了税，但是如果买房人再将所购房屋出售时，会因为第一次交易合同价格畸低而面临再次交易的差价更大，需要交纳的税费更多。 再有，目前税务部门对交易价格明显低于市场价格成交的二手房要进行价格评估，交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此，阴阳合同规避个税的目的很难达到。“避税五招”之三虚假诉讼 借司法判决过户“阴阳合同?弱爆了!”阴阳合同避税的招数刚晒到网上，一位网友就在微博上表示，阴阳合同避税的成功率并不能百分之百得到保证，最简单有效的办法可以通过申请司法判决，直接把二手房判罚给购买方，节省的税费更多。 该人士表示，二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院起诉，要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房抵债，最终由法院将二手房判罚给买方，达到避税目的。这一用虚假诉讼的方式骗取法院判决避税，得到了很多网友的认可。法官点评：虚假诉讼将被追责对于网民支招称可用虚假诉讼骗取法院判决的方式避税，卢涛法官称，如果虚假诉讼的事实一旦被法官核实，买卖双方都将面临严厉的处罚甚至会被追究刑事责任。 据卢涛法官介绍，今年1月1日实施的新的《民诉法》对于虚假诉讼加大了惩处力度。那些想通过虚假诉讼避税的人实际上是低估了法官的水平和能力。据卢涛法官介绍，每次国家出台涉及民生的重大政策之后，法院都会及时制定预案，随之出台预防当事人通过虚假诉讼骗取法院判决的措施。就坊间流传的伪造欠款事实，通过司法判决达到避税目的的做法，首先法院判决一般只会对欠款数额和还款日期予以确认，并不会直接同意“以房抵债”。如果双方当事人自愿同意以房抵债也不会得到司法确认。对“以房抵债”的案件，法院的处理是通过司法拍卖程序，将拍卖所得款项扣除税费之后用以偿还债务，所以想伪造欠款事实，通过法院判决达到避税过户的目的，在司法实践中是行不通的。 据卢涛法官介绍，法院在审理案件中曾遇到过这样的案例：买卖双方为了避税，签订假借条向法院起诉，买房一方称对方欠自己的钱款要求偿还，而卖房一方主动提出愿意“以房抵债”，双方演双簧非常逼真，骗得了法院判决或调解书。但是在履行判决的过程中房价出现下跌，买房人反悔，用假债务关系的判决书要求卖房人还本付息。在另外一个案例中，在履行判决书过程中房价大幅上涨，房主一方反悔，将错就错，返还买房人以“债务”名义约定的房款，收回所售房屋，使购房人买房计划落空。上述两种情况无论哪种情况发生，另一方都要承担虚假诉讼的风险，一旦虚假诉讼露馅儿，双方还都将受到法院的处置。“避税五招”之四假离婚假结婚 小心弄假成真在网友列举的各种避税办法中，最“损”且号称最简便有效的一招，是通过离婚、结婚来实现避税。这样的避税方法一共分为三步：第一步，买卖双方夫妻离婚第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性第三步，买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法，可以节省几万乃至几十万元的过户费用。法官点评：假结婚可能会导致“婚内强奸”对于网民列举的通过假离婚、假结婚避税的招数，北京市一中院法官郭嘉称，这招最不可行，可能会导致“婚内强奸”，而且这招明显突破了人的道德伦理底线。 郭嘉法官称，我国法律不承认“婚书”、“婚约”，试图通过假离婚、假结婚达到避税的目的，即使买卖双方在实施之前写下书面约定，这个约定也不受法律保护。据郭法官介绍，北京多家法院都曾审理过夫妻双方为了向单位要房而假离婚，最后一方假戏真作不同意再复婚，使另一方人财两空的案件。比如，女方在面临单位分房时，为了制造出自己名下无房的假象，与自己的丈夫约定好先假离婚，将夫妻双方的住房变更到丈夫名下，自己净身出户，待分到房后再复婚。却没想到，丈夫却假戏真作，事情办完后不再同意复婚，自己却带着房子一走了之，使女方落得人财两空。 郭法官说，目前网上流传的通过假离婚、假结婚避税的招数，买卖双方为了省下20%的房屋增值税，先是夫妻假离婚，再由户主与对方的异性假结婚，如果假结婚的一方要求行使配偶权过性生活怎么办？ 对此，卢涛法官表示，假离婚、假结婚还会引发其他的法律问题，比如假结婚之后，夫妻名下的财产就可能认定为夫妻共同财产，再办理离婚手续时，可能将面临将夫妻共同财产进行分割的局面，使一方的财产受损。“避税五招”之五过户给公司 需防“鸡飞蛋打”除了阴阳合同、司法判决之外，根据目前的“国五条”规定，以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定，由此有的网友支招称一些二手房可以通过这一途径进行避税。法官点评：得不偿失对于以公司名义售房避税，卢涛法官称，“这一招意义不大，风险很大。” 卢涛法官分析，以公司名义售房避税，首先得将个人名下的房屋过户到公司名下，要先缴3%的契税，企业向外出售该房屋时，按照规定要缴纳15%的企业所得税，这一纳税比例比个人售卖二手房需要缴纳20%的二手房增值税少不了多少，但这招风险却很大。首先个人名下的房屋转移到企业名下之后，企业就有权出售、抵押该房屋，而不需要得到房屋实际所有人的许可。此外如果公司财务出现问题或有外债不能偿还，过户到企业名下的房屋还有可能被法院查封、拍卖用以偿还企业债务，最终房屋所有人落得鸡飞蛋打。 卢涛法官总结说，网上避税全攻略可以说“招招惊险，步步难行，全不靠谱”。卢涛法官提示市民，已经签订买房合同的市民赶紧办理过户手续，不要期待房价上涨或者下跌；没有充分想好是否出售或者购买二手房的市民，也不要因为政策突变而头脑发热，在没有冷静做出决定的情况下就直接冲进二手房交易市场做出不冷静的决定，给今后的生活埋下诸多隐患。
买卖二手房的营业税是要如何算
对于买方而言，需要缴纳契税（视情况而定）、印花税和登记费等。
1，购买普通住宅且为90平方米以下的首套住宅，需缴纳契税为房屋总价1%；
2，购买普通住宅且为90平方米以上的首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的1.5%；
3，购买普通住宅但非首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的3%；
4，购买非普通住宅需缴纳契税为房屋总价的3%。
对于卖方而言，会涉及到的税费有营业税及附加、个人所得税和交易手续费等。
1，普通住宅满5年且为唯一一套的，不需缴纳营业税及附加和个人所得税；
2，普通住宅满5年但不是唯一一套的，不需缴纳营业税及附加，需缴纳个人所得税为房屋总价的1%；
3，普通住宅未满5年的，需缴纳营业税及附加为房屋总价的5.56%，个人所得税为房屋总价的1%；
4，非普通住宅满5年且为唯一一套的，不需缴纳个人所得税，缴纳营业税及附加为房屋差价的5.56%；
5，非普通住宅满5年但不是唯一一套的，需缴纳个人所得税为房屋总价的2%，缴纳营业税及附加为房屋差价的5.56%；
6，非普通住宅不满5年的，需缴纳个人所得税为房屋总价的2%，缴纳营业税及附加为房屋总价的5.56%。
房改房过户费用怎么算，要交营业税吗？
契税： 1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的3%； 2、购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的1.5%； 3、在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税是：房款的1%； （买家）个人所得税： 1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税； 2、面积超过144平米的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的2%； 3、面积不超过144平米（包含144）的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。 （买家）； 印花税：房价的0.1% （买卖双方平分）； 交易费：6元/平方米（买卖双方平分）； 测绘费：1.36元/平米；（买家） 权属登记费：80元；（买家） 证件费：50元；（买家） 个人所得税：差价的20%或者房价的1%。 房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米（卖家） 营业税： 1、房产证未满五年的，并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%； 2、房产证未满五年的，并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%； 3、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%； 4、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。（卖家）
什么样的二手房会免营业税？
2009年12月，财政部发出的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中明确规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
珠海的营业税是怎么算？个人所得税又是怎么算？
1.房产是满5年且家庭唯一住房的，只需缴纳契税,如果买方是首次购房，则购房面积在90平米（含）以下，契税按照1%；90-140（含）平米以下，契税1.5%；如果买方为二套，不管面积大小，契税按照3%来计算2.房产证满五年，业主非唯一住房,需要缴纳个税、契税个税：房价差额20%(差额=现值-原值-装修款-上次交易缴纳契税-本次交易营业税-交易费用（代理费发票）-贷款利息-公证费),契税同第一个。3.房产证未满五年，需要缴纳个税、契税、营业税：营业税：全额5.6%，个税：差额20%，契税同第一个
售房时 房主净得价 无营业税是什么意思
指营业税无需房主支付。不过小心上当。因为按税法规定，营业税应由售房的房主承担，尽管合同等上注明“无营业税”，但房屋售出后，可能房主会被税务局追征营业税。这时，你是没有办法不交的，因为税法就是规定应由卖房者承担营业税的。
什么样的房子才会没有营业税
营业税（Business tax），是对在境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。