如何识别是不是小产权房呢？ 第一:看土地证。不是国有土地，非住宅用地，而是农村宅基地、集体用地等。根据《人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 第二：看颁证单位。其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做小产权房，又叫乡产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。 第三：看开发商的证件是否齐全。开发商销售中心没有正规报批报建手续，没有《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》的，也是不能在市场销售的。 第四：看是否能用按揭和公积金。小产权房是不能贷款的。 有人认为，只要小产权房可以转化为产权房，便可以申请贷款，但是，小产权房不是那么容易就可以转化为产权房的。没有真正的产权，也没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

正规的商品房是“五证”俱全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，缺一不可。最简单的办法就是看是不是有《商品房预售许可证》，买房前一定要查看，一般有这个证基本上就有其他四证。 提醒广大市民，切勿贪图便宜购买小产权房，以免给自己带来不必要的风险。