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1、概念上的不同：
公寓是指在同一宗既有商业用途又有住宅用途的土地上，建造既可以居住、又可以商用的一种新型房产形式。
商品房是指在市场经济条件下，由房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后建造并进行市场销售的住宅。其范围既包括新建的商品房，也包括建成后的二手房等。
2、土地性质的不同：
公寓是商业用地；商品房是住宅用地。
3、供应对象的不同：
公寓的购买不受户籍限制；
商品房一般是本地户籍和符合条件的非户籍家庭。
4、产权期限的不同：
公寓一般有40-50年的产权；
商品房的产权是70年。
5、建筑户型的不同：
公寓一般是一居室或两居室或复试结构；商品房一般是50平米以上的建筑住房。
6、贷款形势的不同：
公寓一般只能是10年期的商业贷款；
商品房可以30年期的商业贷款
7、使用成本的不同：
公寓的物业费用较高、水电费用等一般是商业标准（也有地区民水民电）商品房的物业费用普通、水电等一般是居民标准。
8、能否交易的不同：
都可以进行上市交易。但公寓的交易条件个别地方可能有所限制；商品房的交易一般没有限制。
9、土地到期问题
在没有规划占用土地的情况下，40年和70年可以直接续期，无需申请，没有前提条件也不影响交易。
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公寓楼为集合式住宅的一种，大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。
商品房是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。在法律上住宅是说供一家人日常起居的，外人不得随意进入的封闭空间。
他们主要区别是：
1、限购与否：公寓不限购不限贷，投资自住都可以；商品房则受到限购限贷政策的影响。
2、使用年限：公寓使用年限按照用地类别为40—50年；商品房使用年限一般为70年。
3、水电费:公寓水电费按商用标准，商品房水电费按民用标准。
4、配套设施：公寓有24小时直达电梯和24小时热水标准，且大多公寓不允许使用明火；商品房则没有那么完善的配套。
5、贷款利率：公寓按照商用贷款利率，首付5成；商品房按照按揭贷款利率，首付三成（首套）。
