深圳二手房增值税计算公式:

1、销项税额抵减金额=土地价款÷(1+10%)×10%

税率调整后，土地价款因素将导致房企多缴增值税金额为土地价款的0.82%，由于无法与政府重新商谈土地价款，该部分税负增加需要房企自身消化。

2、开发成本——甲供材料=材料购价÷(1+16%)

如果甲供材料采购价不变，税率调整将导致房企多缴增值税金额为材料采购价的0.74%。

3、开发成本——建安工程费=总包价款÷(1+10%) 

如果建安总包价款不变，税率调整将导致房企多缴增值税金额为总包价款的0.74%。

4、一般计税项目预缴增值税

（1）一般计税项目2018年5月预缴增值税=预收账款÷(1+11%)×3%

2018年4月份预收账款的预缴义务为4月，5月份缴纳应预缴的增值税，适用税率仍然为11%。

（2）一般计税项目2018年6月预缴增值税=预收账款÷(1+10%)×3%

5、一般计税项目预缴土地增值税

（1）一般计税项目2018年5月预征土地增值税=预收账款÷(1+11%)×预征率

（注意：该公式能否采用需要考虑各地的征管口径）

          =预收账款-预收账款÷(1+11%)×3%

（该公式是2016年70号公告中推荐的计算公式）

（2）一般计税项目2018年6月预征土地增值税=预收账款÷(1+10%)×预征率

          =预收账款-预收账款÷(1+10%)×3%

6、一般计税项目预缴企业所得税

（1）一般计税项目2018年5月预缴企业所得税的预计毛利额=预收账款÷(1+11%)×预计毛利率

（2）一般计税项目2018年6月预缴企业所得税的预计毛利额=预收账款÷(1+10%)×预计毛利率

7、销项税额=房屋售价÷(1+10%)×10%

房企2018年5月之后交房的销项税额均按照该公式计算，不用考虑房屋售价中预收账款的收款日期在2018年5月1日之前还是之后。

深圳二手房增值税计算公式：